¿Cuánto cuesta demoler un edificio?

Una demolición es el derribo total o parcial de una edificación o construcción. Los motivos para llevarla a cabo pueden ser variados: por sentencia judicial, al tratarse de una construcción ilegal, peligrosa o realizada de forma no ajustada a la norma: por deterioro irreversible, por resultar su rehabilitación demasiado costosa y no ser obligatoria su conservación, por finalización de su vida útil o por reaprovechamiento del solar.

El precio medio de la demolición de un edificio de 2 plantas con una edificación colindante de 600 m2 de superficie, empleando pala retroexcavadora y con gestión de residuos es de 31.000 €.

Factores que afectan a la demolición

En una demolición, hay distintos factores que afectan a su ejecución y a su coste económico. Serían los siguientes:

• Ubicación. Si la construcción se encuentra aislada, será más económico derribarla ya que no hace falta tomar medidas para evitar daños a los edificios colindantes. En caso de no estarlo el proceso será más complejo, tanto en lo referente a licencias y permisos como en su ejecución.
• Tamaño. A mayor tamaño del edificio, más complejidad y coste revestirá su demolición.
• Tipo de estructura y materiales. La estructura es un aspecto determinante: puede ser de madera, metal, piedra… A mayor dureza y resistencia del material, más dificultad y coste conllevará el trabajo. A este respecto, las estructuras metálicas son más complicadas de demoler por la elasticidad y resistencia de materiales como el acero.
• Estado. La construcción puede encontrarse en buen estado, en proceso de deterioro o en ruinas de diversos niveles. En general, cuanto mejor esté el edificio más complicada y larga será su demolición; sin embargo, también influirán factores ya citados como el tipo de materiales empleados.
• Accesibilidad. Los edificios con buen acceso a través de calzadas resistentes son más fáciles y menos costosos de demoler, ya que se pueden emplear máquinas pesadas con mayor capacidad de demolición. En este sentido, es importante tener en cuenta que en vías de acceso público es necesario cortar el tráfico, por lo que hay que añadir los costes de licencias y permisos extras que supone.

Antes de la demolición

Se trata de una actividad que conlleva riesgos y debe hacerse conforme a la ley y a la normativa. A grandes rasgos, los pasos fundamentales son:

Proyecto. Se debe contratar a un técnico, que puede ser un arquitecto, un ingeniero, un arquitecto técnico o un ingeniero técnico, que desarrolle y supervise el proyecto de ejecución. Este debe constar de la memoria, el pliego de condiciones, los planos, el presupuesto, el estudio de seguridad y salud y el estudio de gestión y residuos.

Licencia de obra. Se solicita en el departamento de urbanismo de cada ayuntamiento.

Puesta en marcha. La empresa de reformas debe revisar el edificio en busca de materiales peligrosos como fibrocemento o productos químicos como el gasóleo. Si hay fibrocemento, deberá eliminarlo una empresa especializada con las autorizaciones correspondientes. También comprobará las características del edificio para determinar el método y los procesos.

Cierre de suministros. Antes de empezar hay que contactar con las empresas suministradoras de agua, gas, electricidad, etc. del edificio para asegurarnos de que han cortado los suministros.

Vallados y cortes de tráfico. Se solicitarán los permisos correspondientes para controlar el perímetro y la seguridad de la demolición. Los cortes de tráfico se realizarán solo si la casa se encuentra en una vía de uso público; si está aislada no es necesario.

Seguridad. La empresa o el contratista deberá realizar un Plan de Seguridad y Salud basado en el estudio plasmado en el proyecto de demolición. Esto garantizará la prevención de riesgos laborales durante la obra.

Gestión de residuos. Lo hacen empresas especializadas. El presupuesto dependerá de la cantidad de residuos a gestionar, el tipo de residuos, las distancias a cubrir y si se desea reciclarlos.

Subcontratas. Si la empresa que va a realizar la demolición va a subcontratar a otras empresas o profesionales, es obligatorio designar a un Coordinador de Seguridad y Salud. Puede ser el mismo técnico que realice la dirección facultativa u otro con competencias para hacerlo.

Tipos

Las obras de demolición se clasifican en grupos, atendiendo a dos aspectos: el método empleado o el tipo de demolición (total o parcial). Cada grupo se divide en varios tipos:

Según el método

Una demolición se puede hacer de distintas maneras y con diferentes métodos o herramientas. En los precios de la siguiente tabla se incluye el material y la mano de obra. Los más habituales son:

Según el tipo

Las demoliciones pueden ser totales o parciales. Los precios de la siguiente tabla incluyen el material y la mano de obra. Las características de cada una son:

Precio

El precio de demolición de una construcción varía mucho, dependiendo de los factores que hemos visto en las secciones anteriores.

Para una construcción de 2 plantas con una altura edificada de 7 m y 600 m2 de superficie, el precio de la demolición total si está aislado y se realiza combinando medios manuales y una pala retroexcavadora es de unos 23.000 €. Si la demolición se hace con pala retroexcavadora y cizalla de demolición en su totalidad, el coste ascenderá a 26.000 €. En el caso de que se quiera hacer de forma manual y elemento a elemento, el precio será de 35.000 €.

Si el edificio tiene una edificación colindante, los costes ascenderán en unos 3.000 € con cualquiera de los 3 métodos. Si las edificaciones colindantes son dos, el sobrecoste será de unos 5.500 € más.

Una vez realizada la demolición hay que gestionar los residuos: recogerlos y trasladarlos a un punto autorizado para su vertido o procesado. Alquilar y llenar un contenedor de 7 m3, trasladándolo a la obra, recogiéndolo y llevándolo al punto de procesado cuesta unos 94 € por traslado. El canon de vertido para un contenedor de estas características es de 46,12 € . El canon de vertido es una tasa que se impone a las empresas por los residuos inertes que generan y cuyos ingresos se utilizan posteriormente para proteger la calidad de las aguas y el medioambiente que puedan verse afectados por dichos residuos.

En una demolición intervienen distintos profesionales: peones de construcción, soldadores, operarios de pala retroexcavadora y transportistas de residuos.

Rehabilitación vs. demolición

No siempre es recomendable demoler una construcción. En realidad, la tendencia actual aconseja rehabilitar los edificios siempre que sea posible por motivos de sostenibilidad.

Sin embargo, en ocasiones es preferible o necesario llevar a cabo una demolición: por ejemplo, cuando las edificaciones están muy deterioradas y rehabilitarlas supone una inversión importante.

Es el caso de la “ruina económica del edificio”, un concepto que se aplica cuando el precio de su rehabilitación es superior al 50% de lo que costaría demolerlo y construirlo de nuevo. Si el edificio, por el contrario, está en condiciones aceptables, muchas veces merece la pena conservar la estructura y rehabilitarlo por completo o rehabilitar la fachada.

Extras

Reciclaje de residuos

Muchos escombros y residuos se pueden reciclar para evitar que dañen el medioambiente. Existen empresas especializadas que procesan los escombros y los separan para su posterior reciclaje. Merece la pena contratarlas para aumentar la sostenibilidad de la obra.

El precio puede variar según la empresa, pero en general el reciclaje de residuos inertes totalmente limpios va desde 1,9 hasta 15 €/tonelada , dependiendo del material y del tamaño de los residuos. Si están sucios o mezclados con cartón, madera, plástico, etc., los precios oscilan entre los 15 y los 23 €/tonelada. Si están contaminados con residuos tóxicos o peligrosos, el precio alcanza los 67 €/tonelada.

Por otra parte, también hay almacenes de derribos que aprovechan muchos elementos de las edificaciones y los ponen después a la venta para su reaprovechamiento, bien como parte de una construcción, bien como elementos decorativos: puertas, ventanas, chimeneas, radiadores antiguos, vigas, etc.

Limpieza del terreno

Cuando la demolición ha terminado y los escombros han sido retirados, si se tiene la intención de volver a edificar en el mismo lugar será necesario preparar el terreno y dejarlo listo para acoger los cimientos. Este coste se deberá incluir en el precio total del nuevo edificio.

El precio de la limpieza y preparación del terreno con una profundidad mínima de 25 cm es de unos 89 €/m2. El transporte de la tierra y los residuos a un centro de gestión situado en la propia provincia ronda los los 74 €/m3, mientras que la creación de una nueva base con relleno de zahorra de piedra compactada tiene un coste de unos 650-700 €/m2.