¿Cuánto cuesta solicitar un permiso de obra?

Bajo el nombre de “permiso de obra” o “licencia de obra” se engloban los permisos solicitados y obtenidos para realizar cualquier tipo de obra o reforma en viviendas, edificios de residencias, solares y locales.

El precio medio de una licencia de obra mayor para una reforma consistente en cambiar la distribución de una vivienda de 60 m2 y con un presupuesto de 30.000 € es de unos 1.100 €.

¿Cuándo es necesario solicitarlo?

El permiso de obra está sujeto a un régimen general recogido en el documento de la Ordenanza Municipal de Tramitación de Licencias Urbanísticas (OMTLU). Aunque este documento es general para todos los municipios, la calificación de la reforma dentro de los tipos de permiso y su concesión o denegación depende siempre de los Ayuntamientos, concretamente de las Concejalías o Departamentos de Urbanismo. De forma general, es necesario solicitar un permiso de obra en los siguientes casos:

• Obras o reformas que supongan una modificación de la distribución interior del inmueble. En estos casos, tras la obra hay que crear una nueva Cédula de Habitabilidad, para lo cual es necesario pedir licencia de obra menor al Ayuntamiento correspondiente. En estas reformas es obligatorio cumplir el Código Técnico de la Edificación CTE.
• Obras o reformas que modifiquen cualquier elemento estructural. Son las que afectan a los pilares, vigas, paredes maestras o de carga (las que soportan una cubierta o forjado), forjados y cubiertas. Para realizarlas es preciso que intervenga un arquitecto, a través del cual hay que solicitar una licencia de obra mayor.
• Obras o reformas que afecten a elementos comunitarios. Fachadas, elementos estructurales, terrazas, patios, paredes que linden con zonas comunes, instalaciones comunes como bajantes o salidas de ventilación/humos. Es obligatorio solicitar una licencia de obra mayor.
• Obras o reformas encaminadas a ampliar la superficie de un inmueble. Por ejemplo, cerrar una terraza, porche o patio. Es obligatorio solicitar una licencia de obra mayor.
• Obras o reformas para cambiar de uso un inmueble. Por ejemplo, para convertir un local comercial en vivienda o viceversa. Es obligatorio solicitar una licencia de obra mayor.

Existen algunas reformas que no requieren permiso de obra pero sí requieren determinados trámites. Es el caso de la Comunicación previa para pequeñas reformas u obras menores. Dependiendo de la Comunidad Autónoma, en lugar de solicitar una licencia de obra menor puede bastar con comunicar la actuación al ayuntamiento para reformas tales como hacer instalaciones eléctricas o de fontanería, cambiar ventanas, renovar barandillas, cambiar persianas, etc.

Hay algunas tareas que no requieren de ninguna actuación previa en la mayoría de las Comunidades Autónomas, como por ejemplo pintar o alicatar paredes, quitar el gotelé, barnizar el parquet o cambiar las instalaciones eléctricas o de fontanería existentes. Es importante informarse antes sobre la necesidad de comunicar la actuación, ya que existen algunas capitales como Vigo o Zaragoza en las que es obligatorio hacer la comunicación previa o incluso solicitar una Licencia de Obra Menor. Por otra parte, los edificios protegidos están sujetos a la obligación de informar sobre cualquier reforma, grande o pequeña, que se vaya a realizar en su interior o exterior.

Tipos de permiso de obra

La licencia o permiso de obra necesarios para realizar determinadas obras y/o reformas en el hogar pueden ser de dos tipos: mayor o menor. Sus diferencias y características son:

• Licencia de obra mayor. Se solicita para todos los trabajos que por su complejidad requieran la elaboración de un proyecto técnico por parte de un profesional competente (arquitecto, aparejador, etc.) y de su aprobación y visado por parte del Colegio Oficial correspondiente. En esta categoría entrarían las edificaciones de nueva planta, las ampliaciones, las modificaciones de la estructura, las reformas encaminadas a cambiar el uso del edificio o inmueble y las rehabilitaciones integrales, entre otras. El precio de la Licencia de Obra Mayor depende de las tasas establecidas por los Ayuntamientos y está entre un 2% y un 5% del presupuesto de la obra sin IVA. El porcentaje depende del tamaño del municipio.
• Licencia de obra menor. En algunas comunidades autónomas se debe solicitar para aquellas obras y/o reformas que por su simplicidad no requieran de la realización de un proyecto o memoria. Suele tratarse de trabajos de instalación o reparación, mejoras o cambios de acabados decorativos como empapelar, pintar, alicatar, etc. o trabajos de limpieza o mantenimiento, siempre realizados en zonas privativas del inmueble e interiores. El coste de estas licencias se encuentra entre el 3% y el 5% del coste de la obra sin IVA y solo se aplican si el presupuesto de la obra es superior a 10.000 €.

¿Cómo solicitarlo?

Según la Ley de Ordenación de la Edificación, el permiso de obra lo debe solicitar siempre el promotor de la obra, que suele ser el propietario o inquilino del inmueble. Sin embargo, podemos delegar la tramitación del permiso en la empresa que vaya a llevar a cabo las obras/reformas o en un profesional competente como un arquitecto, ingeniero, etc. Aunque el trámite lo realicen los profesionales, el expediente debe llevar el nombre del promotor. Normalmente, el precio de la tramitación del permiso de obra se negocia con los profesionales como una de las partidas del presupuesto.

Los pasos para solicitar un permiso de obra son:

• Acudir al Ayuntamiento para explicar la reforma que vamos a hacer. Es interesante tener toda la información posible antes de empezar para no perder tiempo. También podemos consultar las páginas web municipales, donde se aporta bastante información.
• Presentar la solicitud. Hay que rellenar el impreso que entrega el Ayuntamiento e indicar el presupuesto de la obra, para que el Consistorio pueda cobrar el porcentaje correspondiente a las tasas. También puede ser necesario presentar un documento que avale la contratación de un seguro de responsabilidad civil por parte del constructor, y solicitar una Licencia de Ocupación de la Vía Pública si vamos a colocar un contenedor para escombros.
• Presentar el proyecto de ejecución, reforma o rehabilitación. Solo para permisos de obra mayor. Este proyecto lo debe redactar un arquitecto o ingeniero colegiado.
• Contratar a un profesional para la dirección de las obras. En la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) se describe qué proyectos necesitan la actuación de un arquitecto técnico o aparejador, y en cuáles es obligatorio contratar a un arquitecto.

Precio

El precio de un permiso de obra dependerá de la reforma en sí: si es pequeña reforma, obra mayor o menor, el presupuesto inicial y la Comunidad Autónoma donde se solicite.

• El precio de la Licencia de Obra Mayor está entre un 2% y un 5% del presupuesto de la obra sin IVA. En cuanto a la Licencia de Obra Menor, está entre el 3% y el 5%.
• Según esto, el precio medio de una Licencia de Obra Menor para una reforma con un presupuesto de 15.000 € sería de 600 €.
• El precio medio de una Licencia de Obra Mayor para una reforma sobre un presupuesto de unos 30.000 € sería de unos 1.100 €. Si le añadimos el coste del proyecto realizado por un arquitecto colegiado, habrá que sumar un importe medio de unos 2.500 €.