¿Cuánto cuesta encargar el proyecto de una casa?

El proyecto de una casa es el conjunto de documentos que definen el diseño de la construcción previo a su edificación. Además de ser obligatorio para obtener las licencias, el proyecto es indispensable para obtener un resultado perfecto y una buena coordinación entre equipos.

El precio medio del proyecto de obra de una vivienda unifamiliar aislada de 200 m2, incluyendo tasas administrativas e impuestos es de 18.500 €.

¿Por qué es importante el proyecto de obra de una casa?

El proyecto de obra de una casa no solo es importante, sino que es imprescindible. Las razones por las que hay que encargarlo antes de construir una vivienda son:

• El proyecto de obra de una casa es obligatorio si se quieren obtener las licencias o permisos de obra, así como para lograr la legalización de las instalaciones que se incluirán en el edificio y su posterior ocupación.
• Un buen proyecto saca partido al terreno y la altura, aprovechando mejor el espacio.
• Los proyectos también pueden contribuir a la mejora de la eficiencia energética de la casa, aprovechando la orientación de la construcción para sacar partido a la luz natural y la climatización. Estos aspectos influirán en la calificación del certificado de eficiencia energética de la vivienda.
• A través del proyecto obtenemos información sobre los costes de las distintas partidas de la construcción de la vivienda, pudiendo así ajustar nuestro presupuesto.
• Permite evitar posibles imprevistos y problemas durante la construcción.
• Es un documento muy útil para coordinar a los distintos equipos profesionales que deben tener acceso al proyecto.

Fases del proyecto

La realización del proyecto de obra sigue unas fases concretas, que concluyen en la entrega del documento al propietario y su presentación en el Departamento de Urbanismo del ayuntamiento. Las fases son las siguientes:

Definición del programa de necesidades y propuesta de honorarios

En esta fase el promotor de la obra plantea sus necesidades y su presupuesto al arquitecto o arquitecto técnico, que hará el proyecto. Es habitual entregar también un Plano Topográfico y/o Geotécnico completo, y si es una reforma de una edificación existente, un Levantamiento Arquitectónico. El profesional hace un análisis de la normativa, y si es viable, plantea una propuesta de plazos y honorarios. Si se llega a un acuerdo, ambas partes firman el contrato.

Estudios previos o anteproyecto

Se trata de un esquema básico que el profesional realiza, muchas veces con la colaboración del promotor y basándose en la información aportada por este en la fase anterior. Esta fase culmina con la entrega del anteproyecto, formado por una serie de planos de planta y alzados que abarcan distintas propuestas. El promotor debe escoger alguna de las propuestas para seguir adelante con el proyecto, aunque posteriormente se podrán incluir cambios o modificaciones.

Proyecto básico (PB) y licencia

Es la primera versión del proyecto definitivo, necesaria para solicitar la licencia municipal de obras. Aunque se trata de una documentación básica, debe incluir obligatoriamente la siguiente documentación:

• Memoria descriptiva y memoria constructiva.
• Acreditación de que el proyecto cumplirá con lo indicado en el Código Técnico de Edificación (CTE). Normalmente, en esta fase es en caso de incendio, establecida en el DB SI.
• Planos. localización, orientación, urbanismo, alzados y plantas, secciones, cubiertas, etc.
• Resumen aproximado del presupuesto. Es imprescindible para calcular el coste de la licencia.

Proyecto de ejecución

Normalmente, este proyecto se va realizando mientras el Ayuntamiento estudia la concesión de la licencia en base al proyecto básico presentado. Consiste en un desarrollo del proyecto básico. Es muy importante que el profesional que lo realice sea lo más detallista y minucioso posible, para cerrar cualquier eventualidad con los constructores y profesionales que realizarán la obra.

Durante este proyecto se plasmarán también las mediciones para la edificación, que deberán estar totalmente ajustadas a las que aparecen en los planos del proyecto básico. La documentación a entregar es similar a la del PB, aunque más desarrollada. Deberá incluir además las mencionadas mediciones y el Pliego de Condiciones, es decir, un contrato entre todas las partes en donde se especifican los plazos a cumplir, los honorarios de los trabajadores, etc. En esta fase, el presupuesto deberá estar detallado.

Visado y entrega del proyecto

Cuando el profesional ha finalizado el proyecto de ejecución, deberá ser visado para su entrega a la administración local. El visado es un sello que plasma sobre el proyecto el Colegio al que pertenezca el profesional, destinado a certificar su identidad y capacitación para realizar el proyecto, así como la corrección formal de este según la normativa.

Presupuesto de ejecución material

Dentro del proyecto de ejecución, una de las partes más importantes es el presupuesto de ejecución material. Sobre este presupuesto se calculan los honorarios del profesional que ha realizado el proyecto, un porcentaje que ronda el 4% como media. Este presupuesto suma el coste total de los materiales y la mano de obra de la construcción. Para calcular el presupuesto de ejecución material dentro de un proyecto de obra, hay que tener en cuenta los siguientes factores:

• Tipología de la vivienda. Las viviendas pueden ser unifamiliares, adosadas, etc.
• Superficie total. Se estipula en metros cuadrados.
• Calidades a emplear. Se indican por un coste medio expresado en euros por m2 (€/m2).
• Dificultad constructiva. Los niveles son alta, media y baja.

El presupuesto se realiza multiplicando la superficie total por el coste de las calidades, y variando el resultado dependiendo de la dificultad constructiva y del tipo de vivienda.

Dirección de obra

Es el paso siguiente a la realización, presentación y aprobación del proyecto de obra de una casa. Una vez aprobado, la dirección de obra se encarga de coordinar los trabajos de edificación para que se realicen según el proyecto. Este cometido lo designa siempre el promotor (cliente), nunca la constructora, y en muchas ocasiones lo asumen los mismos profesionales que han realizado el proyecto (normalmente estudios de arquitectura).

Según la LOE, en esta fase intervienen dos perfiles: el director de obra, que asume el control de los aspectos técnicos, estéticos, urbanísticos y medioambientales; y el director de ejecución de obra, que se encarga de coordinar y dirigir la ejecución de la obra, controlando las calidades y cantidades de la edificación.

El precio medio de la dirección de obra completa de una vivienda ronda el 4-5% del presupuesto de ejecución material.

Precio

El precio medio del proyecto de una casa se calcula en un 4% del presupuesto de ejecución material (PEM) de la edificación. Sin embargo, este porcentaje es establecido libremente por los profesionales y puede variar, aunque normalmente está entre un 2 y un 11%. Un porcentaje del 4-5% se puede considerar proporcionalmente adecuado.

• El precio medio del proyecto de obra de una vivienda unifamiliar aislada de 200 m2 y de fácil acceso y con calidades a 600 €/m2 (calidad media) ronda los 4.800 €. Si las calidades se calculan a 800 €/m2 (calidad media-alta), el precio subirá a 6.400 €. Y si suben a 1000 €/m2 (calidad alta), el precio estará cerca de los 8.000 €.
• A este precio hay que añadir un coste medio del 2% del PEM en tasas administrativas (el porcentaje depende de cada Ayuntamiento), y del 5% en impuestos. Estos porcentajes aumentarán el precio del proyecto en 8.400 €, 11.200 € y 14.000 €, respectivamente.

Los profesionales que se encargan de realizar el proyecto de una casa son los arquitectos y arquitectos técnicos. Durante el proyecto también pueden intervenir técnicos en edificación, delineantes, etc., siempre bajo la supervisión del encargado.

Extras

Maqueta

Junto con la documentación del proyecto de ejecución, el profesional puede entregar (bajo pedido del cliente) una maqueta donde se puede ver en tres dimensiones el aspecto final de la construcción. Las maquetas las construyen los técnicos de los estudios de arquitectura. Calcular un precio medio es difícil, ya que cada proyecto tiene sus características propias y su complejidad. Normalmente el precio incluye los materiales y la mano de obra (25 €/hora de media).

Infografías y animación virtual

Cada vez es más habitual que junto con los planos del proyecto, el arquitecto entregue al cliente una infografía en 3D de la construcción final e incluso animaciones virtuales en tres dimensiones. Estos archivos sustituyen a las maquetas y permiten al cliente visualizar la construcción una vez terminada. El precio medio de una infografía 3D con 1 imagen en alta resolución es de 220 €. Las animaciones tienen un precio medio de 75 € por segundo, incluyendo 25 fotogramas por segundo y con calidad HDTV.