El tamaño importa: no es lo mismo vivir en una casa de 30 metros cuadrados que disfrutar de un espacio de más de 100. Por esta razón, tras la burbuja inmobiliaria y la crisis vivida en años recientes, el debate sobre el tamaño que debe tener una vivienda se mantiene más vivo que nunca. ¿Por qué es tan importante tener un espacio mínimo para vivir? Hay muchas razones, además de la comodidad: lo que más influye es la higiene (no es recomendable que los humos de la cocina lleguen al dormitorio), la seguridad (existen medidas obligatorias para distancias de seguridad entre salidas de humos, instalaciones eléctricas, de fontanería, etc.) y las relaciones sociales (poder invitar a amigos o parejas, tener hijos o mascotas…). Para evitar que las viviendas alcancen mínimos imposibles de sostener, la ley cuenta con medios para regular el tamaño mínimo de la vivienda en España en las distintas Comunidades Autónomas.
¿Cómo se establece el tamaño mínimo de una vivienda?
Los metros cuadrados que debe tener una vivienda para ser habitable fueron regulados en España por la Orden del Ministerio de la Gobernación del 29 de febrero de 1944. En el documento se indica el número y tipología de las estancias de las casas (una cocina, un comedor, un dormitorio y un baño), así como sus características. Sin embargo, estas indicaciones han quedado claramente obsoletas aunque todavía hay Comunidades Autónomas (aquellas que no tienen su propia ley de habitabilidad) que siguen los requisitos del documento. Los expertos, por su parte, también tienen su propio criterio: desde el Colegio de Arquitectos de Madrid (COAM) indican que una vivienda debe tener una superficie de por lo menos 45 metros cuadrados. Pero la realidad es bastante distinta, como muestran los datos del mapa, basados en el estudio que realizó Idealista sobre los metros cuadrados mínimos que según cada legislación debe tener un piso en España por CCAA.
Tamaño mínimo medio de la vivienda en España por CCAA
Por Comunidades Autónomas, el tamaño mínimo de vivienda más grande del país corresponde a Murcia con 40 m2. A continuación se encuentran la Comunidad de Madrid (38 m2), Aragón (37 m2), Cataluña (36 m2) y País Vasco (35 m2). La Comunidad Valenciana, Castilla-León, Castilla-La Mancha, Navarra, La Rioja y Cantabria establecen un mínimo de 30 m2 para las viviendas, mientras que en Asturias es de 28 m2. Los tamaños mínimos más reducidos corresponden a Galicia e Islas Baleares (26 m2), Extremadura y Canarias (25 m2) y Andalucía (24 m2), siendo Ceuta con diferencia la Comunidad con menor superficie mínima registrada (20 m2).
Los distintos datos de las CCAA que aparecen reflejados en el mapa dan lugar a conclusiones interesantes. Por ejemplo, las comunidades que mayor superficie exigen a las viviendas de menor tamaño (Murcia y Aragón) siguen rigiéndose aún por la Orden de 1.944. Por otra parte, cabe destacar que las CCAA con mayores ingresos anuales medios por persona (Euskadi y Navarra) no son las que más metros cuadrados exigen a las viviendas mínimas, mientras que sí lo hace una comunidad como Murcia, que según el INE se clasificó en penúltimo lugar en el ranking de ingresos anuales de 2017. Otro dato interesante: cruzando los datos de nuestra infografía con la información publicada por el diario Expansión, descubrimos que el tamaño mínimo de la vivienda tampoco parece guardar relación con la densidad de población de cada CCAA.
¿Qué pasa con los “minipisos”?
Hace unos años, la escasez de vivienda a precios asequibles dio lugar a la aparición de los famosos minipisos: viviendas de 25 metros cuadrados, o incluso menos. Estos inmuebles siempre han ido acompañados de polémica, siendo numerosos sus defensores y detractores. Lo cierto es que tienen ventajas e inconvenientes. Construir o vivir en una casa con menos metros que el mínimo indicado por ley resulta bastante más asequible que hacerlo en una vivienda más grande. Estos inmuebles tienen menos necesidades de mantenimiento y limpieza, y permiten vivir en zonas más céntricas sin un gran desembolso económico. Por otra parte su reducido espacio no es adecuado para más de una persona, generan más suciedad y convierten los edificios en “colmenas” con todos los inconvenientes que eso supone. Los minipisos, además, suelen ser interiores o carecen de ventanas al exterior (por haber sido creados al dividir una vivienda más grande en varios inmuebles).
En los últimos años, la tendencia a vivir en casas con menos de 45 m2 ha experimentado un retroceso. Según datos del INE publicados por el diario El Boletín, en 2017 se registraron 47.900 casos menos de hogares en pisos de hasta 45 m2. En relación a esta información, Jesús Duque (vicepresidente de Alfa Inmobiliaria) comenta que, si bien se trata de una realidad, el fenómeno de los minipisos sigue creciendo en grandes ciudades como Madrid y Barcelona, habiéndose reactivado sobre todo en el mercado del alquiler. En la revista de información económica Invertia.com, el experto también denunció las prácticas ilegales: “tras la crisis se vuelven a vender casas que nunca deberían haberse vendido, ya que no deberían tener cédula de habitabilidad. Y en muchos casos, ni siquiera la tienen”.
Un mercado en constante crecimiento
La realidad manda: la sociedad crece y todas las personas y familias necesitan un lugar habitable para vivir. Como conclusión a estos datos podemos establecer que el promedio del tamaño mínimo de la vivienda en España ronda los 30 m2, aunque según los expertos la superficie mínima para unas buenas condiciones de habitabilidad no debería bajar de los 45 m2. La distribución de los espacios también es un punto a valorar: se recomienda contar con por lo menos tres estancias (salón/dormitorio, cocina y baño) separadas por tabiques.
La regulación del tamaño mínimo de la vivienda en España es necesaria, si bien es evidente que en muchos casos la legislación no se cumple. Las Comunidades Autónomas legislan de manera individual los metros mínimos o se acogen a normativas de hace décadas, claramente obsoletas. Tras los años de recesión, el impulso a la vivienda dado por la fluidez del crédito hipotecario (con hipotecas que llegan al 100% del valor del piso, como podemos ver en este artículo de Eldiario.es) y la bajada de precios (que ya están de nuevo en aumento) provocó la aparición de nuevos inmuebles a la venta, pero sobre todo en alquiler. Es evidente que se hace necesario actualizar las leyes y favorecer las políticas de vivienda pública para lograr viviendas habitables para todos los ciudadanos.
